Meublé de tourisme et micro-BIC : abattements, plafonds et choix du régime

Le micro-BIC en bref

Les loyers d’un logement loué meublé — meublé de tourisme, gîte, appartement proposé sur Airbnb ou Booking.com, bail meublé à l’année — ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro-BIC est leur régime d’imposition simplifié : vous déclarez le montant brut de vos recettes, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire censé représenter toutes vos charges, et vous êtes imposé sur le reste, au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Sa force : aucune charge à justifier, aucun bilan à établir. Sa faiblesse : l’abattement est le même, que vos charges soient lourdes ou presque nulles, et il ne tient aucun compte de l’amortissement du logement et du mobilier. L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 € (dans la limite des recettes).

Abattements et plafonds en 2026

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a nettement réduit l’avantage fiscal des meublés de tourisme. Pour les revenus 2025, déclarés en 2026, voici les règles retenues par notre simulateur micro-BIC :

Les chambres d’hôtes, qui s’accompagnent de prestations (petit-déjeuner, linge, accueil), sont traitées par notre simulateur comme les meublés classés (50 %, 77 700 €). Leur régime dépend de la nature exacte de l’activité : faites confirmer la catégorie par votre comptable.

Quelles recettes retenir ?

Les recettes sont les sommes encaissées dans l’année, charges comprises et avant commissions : prix des nuits, frais de ménage facturés au voyageur, suppléments. Les commissions d’Airbnb ou de Booking.com ne se déduisent pas : elles sont réputées couvertes par l’abattement. En revanche, la taxe de séjour que vous collectez pour la commune n’est pas une recette : vous la reversez.

Taux et plafonds en vigueur pour les revenus 2025. Ils peuvent être réévalués : vérifiez ceux qui s’appliquent à vos revenus 2026 sur impots.gouv.fr ou auprès de votre comptable.

Que se passe-t-il en cas de dépassement ?

Au-delà du plafond de sa catégorie, le loueur relève du régime réel. En règle générale, le régime micro cesse de s’appliquer lorsque le plafond est dépassé deux années civiles consécutives : un dépassement ponctuel ne fait pas basculer immédiatement. Votre comptable vous indiquera l’année exacte du passage au réel.

Classé ou non classé : ce que change le classement

Le classement en meublé de tourisme, de 1 à 5 étoiles, est une démarche volontaire : un organisme accrédité visite le logement et vérifie une grille de critères (surface, équipements, services, accessibilité). Le classement est payant et valable cinq ans.

Fiscalement, il fait passer l’abattement de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 77 700 €. Pour un logement qui encaisse plus de 15 000 € par an, c’est la seule façon de rester au micro-BIC. Il a d’autres effets : la taxe de séjour se calcule au tarif fixe de la catégorie au lieu du pourcentage appliqué aux hébergements non classés (voir notre guide taxe de séjour en location saisonnière), et les étoiles rassurent les voyageurs.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le logement (hors valeur du terrain) et le mobilier, c’est-à-dire que vous déduisez chaque année une fraction de leur prix d’achat.

Ce qui se déduit au réel

• Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Assurance du logement, charges de copropriété non récupérables, eau, électricité, internet.
• Commissions des plateformes, ménage, blanchisserie, consommables, petit entretien, logiciel de gestion.
• Honoraires du comptable et frais d’adhésion à un organisme de gestion agréé, le cas échéant.
• L’amortissement du bâti et du mobilier, selon la durée d’usage de chaque élément.

Les limites du réel

• L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la part non utilisée est reportée sur les années suivantes.
• Un déficit issu des charges ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
• Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente du logement (cessions réalisées depuis le 15 février 2025, avec des exceptions). Intégrez ce point si vous comptez revendre.
• Une comptabilité est obligatoire : prévoyez les honoraires d’un expert-comptable.

La règle pratique : additionnez vos charges déductibles et l’amortissement utilisable, puis comparez le total à l’abattement. Un logement acheté récemment à crédit gagne souvent à passer au réel ; un logement payé de longue date, avec peu de charges, peut rester au micro-BIC.

Exemple chiffré : 14 000 € de recettes

Hypothèses : un appartement loué en meublé de tourisme encaisse 14 000 € de recettes en 2025, sous le plafond de 15 000 €. Son propriétaire a une tranche marginale d’imposition de 30 % ; les prélèvements sociaux sont comptés à 17,2 %, taux par défaut de notre simulateur (vérifiez le taux applicable à vos revenus). Au réel, il aurait 6 000 € de charges déductibles, honoraires du comptable compris, et 5 000 € d’amortissements. Calcul simplifié : la tranche de 30 % s’applique à tout le revenu de location, sans décote ni autre revenu.

Dans cet exemple, le classement fait économiser 1 321,60 € par an par rapport au micro-BIC non classé, et le régime réel 3 209,60 €. Au réel, l’amortissement de 5 000 € est entièrement utilisé, car il ne dépasse pas le résultat avant amortissement (14 000 − 6 000 = 8 000 €). Si les recettes du logement non classé passaient à 16 000 €, le plafond de 15 000 € serait dépassé : il faudrait faire classer le logement ou préparer le passage au réel. Refaites le calcul avec vos chiffres dans le simulateur micro-BIC.

Le seuil de 23 000 € : cotisations sociales et statut

Deux seuils distincts du plafond du micro-BIC sont à surveiller :

• Cotisations sociales : au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en meublé de tourisme, l’activité relève des cotisations sociales des indépendants (affiliation obligatoire) au lieu des seuls prélèvements sociaux.
• Loueur en meublé professionnel (LMP) : vous l’êtes lorsque vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Sinon, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut change le traitement des déficits et des plus-values.

Ces règles ont des conséquences importantes et dépendent de votre situation complète : faites-les valider par un professionnel.

Déclarer ses revenus de meublé

1. Au démarrage : déclarez le début de votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités d’entreprises pour obtenir un numéro SIRET.
2. Chaque année : reportez vos recettes brutes sur la déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042-C-PRO), dans la rubrique des locations meublées, en distinguant meublés de tourisme classés et non classés.
3. Vérifiez la cohérence avec les plateformes : Airbnb et Booking.com transmettent chaque année à l’administration fiscale les revenus perçus par leurs hôtes, et vous en adressent un récapitulatif.
4. Conservez vos justificatifs : relevés de versements, factures des réservations directes, contrats.
5. CFE : la cotisation foncière des entreprises peut être due ; renseignez-vous auprès de votre service des impôts des entreprises.

Les erreurs à éviter

• Déclarer les versements nets des plateformes au lieu des recettes brutes, commissions comprises.
• Oublier les frais de ménage payés par les voyageurs : ils font partie des recettes.
• Ajouter la taxe de séjour à vos recettes : vous la collectez pour la commune.
• Laisser filer le plafond de 15 000 € sans anticiper le classement ou le passage au réel.
• Choisir le réel sur le seul impôt de l’année, sans compter les honoraires du comptable ni la réintégration des amortissements à la revente.
• Confondre le plafond du micro-BIC et le seuil de 23 000 €, qui déclenche d’autres obligations.

Comment NidPilot vous aide

NidPilot tient votre livre des recettes logement par logement : chaque séjour, quel que soit son canal, y entre avec son montant, et les versements Airbnb sont relevés au montant réellement versé. Vos dépenses s’y ajoutent, la taxe de séjour est suivie à part dans son propre registre, et un dossier complet (exports, fichier FEC) part en un clic chez votre comptable. Pour savoir où vous en êtes, le simulateur de revenu saisonnier estime ce que rapporte un logement après commissions et charges. Le tout s’adresse d’abord aux gîtes et meublés de tourisme.