Réviser un loyer avec l’IRL : méthode, calcul et exemple
Pour réviser le loyer d’un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale, on multiplie le loyer hors charges par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, puis on divise par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. La révision n’est possible qu’une fois par an et seulement si le bail contient une clause de révision ; le bailleur a un an pour la demander, et elle ne s’applique qu’à partir de sa demande, sans effet rétroactif.
L’IRL en bref
L’indice de référence des loyers (IRL) plafonne la hausse annuelle des loyers d’habitation en cours de bail. Il est publié chaque trimestre par l’Insee, vers la mi-janvier, la mi-avril, la mi-juillet et la mi-octobre, et correspond à la moyenne sur douze mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Les valeurs officielles sont sur insee.fr.
- Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
- Une révision par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à sa date anniversaire.
- Pas de clause de révision au bail : pas de révision possible.
- Le bailleur a un an pour la demander ; elle prend effet à la date de sa demande, sans rattrapage.
- Logements classés F ou G au DPE : révision interdite depuis le 24 août 2022 en métropole.
Quand peut-on réviser le loyer ?
La révision annuelle encadrée par l’IRL concerne les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : location vide ou meublée qui constitue la résidence principale du locataire. Quatre conditions :
- Une clause de révision figure au bail. Sans elle, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail.
- Une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire de sa prise d’effet.
- Un logement qui n’est pas classé F ou G : depuis le 24 août 2022 (loi Climat et résilience), le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être révisé en métropole ; les dates diffèrent outre-mer.
- Les règles locales et temporaires : le législateur a déjà plafonné provisoirement la variation de l’IRL (par exemple à 3,5 % en métropole entre 2022 et 2024), et certaines communes appliquent un encadrement des loyers. Vérifiez sur service-public.fr.
Ne relèvent pas de l’IRL : la location saisonnière, dont le prix se fixe librement à chaque séjour ; le bail mobilité, dont le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail ; les baux commerciaux, qui suivent d’autres indices.
La formule et le trimestre de référence
Nouveau loyer hors charges = loyer hors charges actuel × IRL du trimestre de référence de l’année de révision ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
- Le trimestre de référence est indiqué au bail (par exemple « IRL du 2e trimestre »). À défaut, c’est le dernier indice publié à la date de signature du bail.
- Le loyer actuel est le loyer en vigueur, déjà révisé les années précédentes, et non le loyer d’origine.
- Les charges ne se révisent pas avec l’IRL : elles se régularisent séparément, d’après les dépenses réelles.
- Le nouvel indice est le dernier publié du trimestre de référence à la date de révision.
Exemple chiffré
Hypothèses : bail d’un appartement loué vide, signé le 1er septembre 2024, avec une clause de révision annuelle au 1er septembre sur l’IRL du 2e trimestre. Loyer actuel : 750,00 € hors charges, plus 50,00 € de provision sur charges. Supposons un IRL du 2e trimestre 2025 de 145,00 et un IRL du 2e trimestre 2026 de 149,35 — valeurs fictives, choisies pour l’exemple.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Variation de l’indice | 149,35 ÷ 145,00 | 1,03, soit + 3,00 % |
| Nouveau loyer hors charges | 750,00 × 149,35 ÷ 145,00 | 772,50 € |
| Hausse mensuelle | 772,50 − 750,00 | 22,50 € |
| Hausse sur douze mois | 22,50 × 12 | 270,00 € |
| Nouveau total mensuel | 772,50 + 50,00 de provision inchangée | 822,50 € |
Pour faire le calcul avec les vrais indices, utilisez notre calculateur de révision IRL : il donne le nouveau loyer et la hausse en euros.
Le délai d’un an et la révision oubliée
La révision n’est jamais automatique : le bailleur doit la demander au locataire. Il dispose pour cela d’un an à compter de la date prévue. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision de l’année écoulée. Et même dans le délai, la révision ne prend effet qu’à compter de la demande : aucun rappel ne peut être réclamé pour les mois passés.
| Demande du bailleur (révision prévue le 1er septembre 2026) | Effet |
|---|---|
| Envoyée le 20 août 2026 | Nouveau loyer dû à partir du 1er septembre 2026. |
| Envoyée le 15 janvier 2027 | Nouveau loyer à compter du 15 janvier 2027, sans rappel de septembre à janvier. |
| Envoyée le 10 septembre 2027 | Révision de 2026 perdue ; seule la révision de 2027 reste possible, sur la variation d’une seule année. |
Les étapes, de l’indice à la quittance
- Relire la clause du bail : date de révision et trimestre de référence.
- Relever les deux indices du même trimestre sur le site de l’Insee, dès leur publication.
- Calculer le nouveau loyer, arrondi au centime.
- Informer le locataire par écrit (lettre ou e-mail dont vous gardez la trace) avant la date de révision, avec le calcul détaillé.
- Appliquer le nouveau montant sur l’avis d’échéance et la quittance suivants.
- Noter la prochaine date de révision dans votre agenda ou votre logiciel.
Les erreurs à éviter
- Mélanger deux trimestres différents dans la formule.
- Appliquer la révision aux charges ou au loyer charges comprises.
- Partir du loyer d’origine au lieu du loyer en vigueur.
- Réclamer un rattrapage des mois ou des années passés.
- Réviser sans clause au bail, ou le loyer d’un logement classé F ou G.
- Oublier la date pendant plus d’un an : la hausse de l’année est perdue définitivement.
Comment NidPilot vous aide
Dans la gestion locative longue durée de NidPilot, chaque bail garde sa date et son trimestre de révision. L’indice publié par l’Insee est relu en ligne, la révision est calculée au bon trimestre et rappelée à l’anniversaire, puis reportée sur les appels de loyer et les quittances. Voir aussi la page bailleurs en location longue durée et notre outil préavis de location.
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