Caution en location saisonnière : montant, empreinte bancaire et restitution

Caution, acompte, arrhes : de quoi parle-t-on ?

Le mot « caution » désigne, dans le langage courant, le dépôt de garantie : une somme remise par le voyageur pour couvrir les dommages qu’il pourrait causer, et qui lui est rendue s’il n’y en a pas. Elle ne doit pas être confondue avec les sommes versées d’avance sur le prix du séjour :

Écrivez clairement dans le contrat s’il s’agit d’arrhes ou d’un acompte : à défaut de précision, une somme versée d’avance est généralement traitée comme des arrhes.

Ce que dit la loi

• Pas de plafond : la loi du 6 juillet 1989, qui limite le dépôt de garantie à un mois de loyer pour un logement vide et à deux mois pour un meublé, ne s’applique qu’aux résidences principales. Elle exclut les locations saisonnières. Pour un bail d’habitation, utilisez plutôt notre outil dépôt de garantie.
• Un contrat écrit : le code du tourisme impose que toute offre ou tout contrat de location saisonnière soit écrit et indique le prix demandé et un état descriptif des lieux. Le montant de la caution, sa forme, son délai de restitution et les cas de retenue y ont leur place.
• Une information avant la réservation : le voyageur doit connaître la caution avant de s’engager, sur l’annonce ou dans les conditions de réservation.
• Une retenue justifiée : le propriétaire ne retient que le coût réel des dommages imputables au voyageur, preuves à l’appui.

Les règles générales de la location saisonnière sont résumées sur service-public.fr.

Quel montant demander ?

La caution doit couvrir les dommages probables, pas la valeur du logement : trop basse, elle ne protège rien ; trop haute, elle fait hésiter les voyageurs et coûte cher à rembourser. Partez de ce qui peut réellement arriver :

• la franchise de votre assurance, que vous paierez de toute façon en cas de sinistre ;
• les équipements fragiles ou coûteux : vaisselle, petit électroménager, linge, télévision ;
• un ménage approfondi ou une désinfection en cas de logement rendu très sale ;
• la perte de clés, de badges ou de télécommandes ;
• la taille du logement, le nombre de voyageurs et la durée du séjour.

Exemple de calcul : franchise d’assurance de 300 €, petit équipement à remplacer estimé à 120 €, ménage approfondi à 80 € : une caution de 300 + 120 + 80 = 500 € couvre les cas courants. Ces montants sont des hypothèses à remplacer par les vôtres.

Empreinte bancaire, encaissement, chèque : les options

L’empreinte bancaire est une demande d’autorisation : la banque du voyageur réserve le montant sur sa carte sans le débiter. Le propriétaire peut ensuite en prélever tout ou partie, ou la laisser expirer. Les banques limitent la durée de vie de ces autorisations : sept jours chez Stripe pour un paiement en ligne. Une empreinte prise à la réservation ne tient donc pas jusqu’au départ d’un séjour lointain ou long.

Pour un séjour d’une semaine ou plus, préférez l’encaissement remboursé, ou une empreinte demandée juste avant l’arrivée et renouvelée si besoin.

Restitution et retenue : la procédure

1. À l’arrivée : un état des lieux et un inventaire, avec des photos datées de chaque pièce, partagés avec le voyageur.
2. Au départ : un état des lieux de sortie, ou à défaut une vérification par l’équipe de ménage dans les heures qui suivent, photos à l’appui.
3. En cas de dommage : prévenez le voyageur rapidement et par écrit, avec les photos.
4. Chiffrez : devis ou facture de réparation ou de remplacement. L’usure normale et la vétusté restent à votre charge.
5. Envoyez un décompte écrit : caution, retenues ligne par ligne, solde restitué.
6. Restituez le solde dans le délai prévu au contrat. Si les dommages dépassent la caution, réclamez le complément à l’amiable, puis par votre assurance ou un conciliateur de justice.

Faute de texte spécifique, c’est le contrat qui fixe le délai : un délai court et précis, par exemple sept jours après le départ, rassure le voyageur et vous laisse le temps de constater les dommages cachés.

Exemple chiffré : une retenue partielle

Hypothèses : caution de 500 € prise par empreinte bancaire avant un séjour de quatre nuits. Au départ, l’équipe de ménage constate un plateau en verre de table basse cassé (devis du vitrier : 180,00 €) et une tache sur le canapé (facture de nettoyage professionnel : 95,00 €).

Avec une empreinte, on prélève 275,00 € avant son expiration et l’on libère les 225,00 € restants. Avec une caution encaissée, on rembourse 225,00 €. Dans les deux cas, le voyageur reçoit le décompte, les photos et les justificatifs.

Et sur Airbnb ou Booking.com ?

• Airbnb n’autorise pas, en principe, à demander un paiement en dehors de sa plateforme. En cas de dégâts, la demande de remboursement passe par l’outil prévu par Airbnb (AirCover pour les hôtes), dans un délai court après le départ — 14 jours selon les conditions publiées au moment où nous écrivons. Vérifiez les conditions en vigueur.
• Booking.com permet d’indiquer un dépôt de garantie dans les conditions de l’établissement (montant, mode de paiement, date de restitution), réglé directement à l’hébergeur.
• En réservation directe, vous maîtrisez tout : montant, forme, contrat signé en ligne. C’est un argument de plus pour développer votre site de réservation directe.

Les erreurs à éviter

• Annoncer la caution après la réservation : le voyageur peut la contester.
• Prendre l’empreinte trop tôt : elle expire avant le départ du voyageur.
• Retenir sans preuve, ou au forfait, sans devis ni facture.
• Retenir pour l’usure normale : une ampoule grillée ou un drap usé ne sont pas des dommages.
• Garder un chèque de caution des semaines après le départ.
• Oublier de libérer la caution : un voyageur qui attend son remboursement laisse rarement un bon avis.
• Confondre caution et solde du séjour dans le contrat comme dans vos comptes.

Comment NidPilot vous aide

Avec les paiements et cautions de NidPilot, vous choisissez pour chaque réservation une empreinte bancaire ou une caution encaissée, via votre propre compte Stripe : le voyageur reçoit un lien, vous prélevez une retenue partielle si nécessaire, et la caution est libérée d’elle-même à l’échéance, sans jamais promettre une durée d’empreinte que la banque ne tiendrait pas. Les contrats et états des lieux fournissent les preuves : contrat accepté en ligne, états des lieux par pièce avec photos, dossier de dommages prêt pour l’assurance ou la plateforme. Pour l’organisation des départs, voir notre guide organiser le ménage.